Покупка квартиры в Болгарии выглядит привлекательно: море и мягкий климат, понятный рынок, развитая инфраструктура и множество локаций на любой бюджет – от курортных городов у Чёрного моря до деловой Софии и исторического Пловдива. Для многих иностранцев это способ совместить личное использование жилья и доход от краткосрочной или долгосрочной аренды. Если вы уже рассматриваете варианты и хотите купить квартиру в Болгарии, то выбор действительно большой — от доступных студий до просторных апартаментов у моря.
Этот материал – практический пошаговый гид без лишней теории. Мы разберём, как иностранцу подготовиться к сделке: понять правила покупки, выбрать город и район, рассчитать бюджет с учётом всех расходов, получить финансирование, проверить юридическую чистоту объекта и корректно оформить собственность у нотариуса. Отдельно обозначим риски и типичные ошибки.
Требования к иностранцам и общие правила покупки недвижимости
Кто и что может покупать
Иностранные граждане могут свободно покупать квартиры и апартаменты в Болгарии – наличие ВНЖ или гражданства не требуется. Ограничения касаются в основном земли: граждане ЕС обычно могут приобретать земельные участки напрямую, а гражданам из стран вне ЕС для покупки земли чаще всего нужна болгарская компания. При этом покупка квартиры (включая апартаменты в курортных комплексах) доступна для всех иностранцев.
Базовые требования к покупателю
- Действующий паспорт и, при необходимости, визовый статус для въезда на показы и сделку.
- Номер для налоговых целей (его оформляют на месте – для нерезидентов это личный номер иностранца; обычно помогает юрист/нотариус).
- Платёж по безналу: расчёт обычно проходит банковским переводом; наличные на сделках не используются.
- Присяжный переводчик у нотариуса, если вы не говорите по-болгарски: перевод обязательных разъяснений – требование закона.
- Доверенность (по желанию): позволяет провести сделку дистанционно через адвоката/поверенного.
Как проходит типичная сделка
- Резервирование объекта и небольшой депозит (обычно удерживается, если покупатель передумал без причин, указанных в договоре).
- Предварительный договор с описанием цены, сроков, состояния объекта и санкций за нарушение.
- Юридическая проверка (due diligence): права собственности, обременения, кадастр, отсутствие долгов по коммунальным платежам и взносам комплекса.
- Нотариальный акт (передача права) у нотариуса с последующей регистрацией в Имотном реестре – с этого момента вы собственник.
Расходы при покупке (ориентиры)
- Налог на приобретение (устанавливается муниципалитетом; как правило – несколько процентов от цены в нотариальном акте).
- Нотариальные и регистрационные сборы по официальным тарифам.
- Юридическое сопровождение и переводчик (фикс или почасово).
- Комиссия агентства (если вы покупаете через брокера) – обычно оговаривается в процентах.
Совет из практики: заранее запросите у юриста “смету сделки” с разбивкой всех платежей – это помогает сравнивать объекты по полной стоимости, а не только по цене объявления.
Ограничения и комплаенс
- Проверка источника средств и KYC у банка/нотариуса – стандартная процедура борьбы с отмыванием денег.
- Земля и дома на земле: для граждан вне ЕС возможна покупка через зарегистрированную в Болгарии компанию; уточните актуальные правила до внесения депозита.
- Язык документов: все ключевые бумаги – на болгарском; переводы и заверения готовит юрист.
Выбор локации и бюджета: где покупать квартиру в Болгарии
Сначала – сценарий жизни и использования
Ответьте честно: вы планируете жить круглый год, приезжать на сезон или сдавать жильё большую часть времени? От сценария зависит почти всё – район, дом, инфраструктура и итоговая экономика.
- Для жизни круглый год: София, Пловдив, Варна – города с работой, университетами, больницами и транспортом.
- Для моря и семейного отдыха: Варна, Бургас, Несебр, Святой Влас, Поморие – выбирайте районы с детскими садами и поликлиниками, если планируете длинные заезды.
- Для аренды по сезонам: популярные курорты у моря (Солнечный берег и окрестности) и в горах (Банско) – важно считать заполняемость и «таксу поддержки» комплекса.
Как собрать бюджет без сюрпризов
Считайте полную стоимость владения, а не только цену в объявлении. Помогает простая формула:
- Цена квартиры (по договорённости с продавцом/застройщиком).
- Налоги и сборы при покупке (муниципальный налог на приобретение, нотариальные и регистрационные сборы).
- Услуги специалистов (юрист, присяжный переводчик, по желанию – независимая оценка).
- Комиссия агентства (если покупаете через брокера).
- Меблировка/ремонт и мелкие пусконаладочные расходы.
- Ежегодные платежи: налог на недвижимость, коммунальные, такса поддержки в комплексе (если есть), страховка.
Город, курорт или столица – чем они отличаются
- София: крупнейший рынок, разнообразие районов, высокая ликвидность и стабильный спрос на долгосрочную аренду.
- Варна и Бургас: приморские города с аэропортами, сочетание «городской жизни» и моря, востребованы для семейных переездов.
- Пловдив: культурный центр и промышленный регион, умеренные цены и сильная долгосрочная аренда.
- Курорты (Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Поморие): яркая сезонность, выше доля краткосрочной аренды, важна оценка управляющей компании и сборов комплекса.
- Горнолыжные локации (Банско): зимний пик, межсезонье спокойнее; проверьте, работает ли инфраструктура круглый год.
Мини-«карта выбора» локаций
| Локация | Кому подходит | На что смотреть | Риски |
|---|---|---|---|
| София | IT-специалисты, семьи, инвесторы в долгосрок | Транспорт (метро), близость к офисам/школам, парковки | Выше входной порог в центральных районах |
| Варна | Жизнь у моря круглый год | Расстояние до моря, больницы, детские сады | Сильная сезонность возле пляжей |
| Бургас | Семьи, комбинирование отдыха и работы | Аэропорт, парки, новые кварталы | Часть комплексов живёт по сезону |
| Пловдив | Переезд, студенты, стабильная аренда | Исторический центр vs новые районы, парковки | Меньше «туристической надбавки» при перепродаже |
| Курорты у моря | Сезонная сдача, летние заезды | Такса поддержки, управляющая компания, пляж пешком | Пустые зимы, колебания доходности |
| Банско | Зимний отдых и аренда | Близость к подъёмникам, работа инфраструктуры вне сезона | Сильная зависимость от сезона/погоды |
Район внутри города важнее «красивой фотки»
- Проверьте шум и трафик в разное время суток, а не только днём.
- Оцените подъезд к дому, парковку и общественный транспорт – это влияет на ликвидность.
- На море лучше «вторая линия» с круглогодичными магазинами, чем картинка «прямо на пляже», но без сервисов зимой.
Новостройка или вторичка – что выбрать
- Новостройка: современная планировка и энергоэффективность. Проверяйте готовность дома по актам (14 – каркас, 15 – передача от строителя, 16 – ввод в эксплуатацию), репутацию застройщика и график платежей.
- Вторичка: понятная среда и соседи, можно видеть фактические расходы. Важно проверить обременения и долги по коммунальным и таксе поддержки.
Финансирование сделки: ипотека, переводы, курсы валют
Какие варианты финансирования доступны
- Собственные средства. Самый быстрый путь: резервация, проверка и расчёт – без банковского графика и условностей.
- Ипотека в болгарском банке. Реальна и для нерезидентов: понадобится подтверждение доходов, оценка объекта, страхование, а документы переводятся присяжным переводчиком. Условия обычно строже, чем для резидентов, и процесс занимает 3–6 недель.
- Ипотека/рефинансирование в стране резидентства. Подходит, если у вас там стабильный доход и банк готов кредитовать покупку за рубежом под залог вашего имущества или как нецелевой займ.
- Рассрочка от застройщика. В новостройках иногда предлагают график платежей до ввода дома в эксплуатацию; внимательно читайте условия и привязку платежей к стадиям строительства.
Ипотека: что попросят банки
- Пакет документов о доходах (справки работодателя/налоговые декларации, выписки по счетам) + их перевод на болгарский.
- Оценка недвижимости аккредитованным оценщиком и страхование (жизни/имущества – по политике банка).
- Собственные средства на первый взнос (для нерезидентов обычно выше, чем для резидентов).
- Счёт в болгарском банке для прохождения платежей по сделке и по кредиту.
- Наличие присяжного переводчика у нотариуса – обязательное требование, если не владеете болгарским.
Практический нюанс: банки чаще кредитуют готовое жильё или высокую степень готовности; под «котлован» ипотеку дают редко. На этапе предварительного договора готовьтесь вносить собственные средства.
Переводы денег и валюта расчётов
- Оплата – банковским переводом. Наличными сделки не проводят; резерв и окончательный расчёт идут со счёта на счёт, иногда через нотариальный/банковский депозит по договорённости сторон.
- В какой валюте? Объявления часто указывают цену в евро, но платежи возможны как в евро, так и в леве – уточняйте в договоре. Болгарский лев (BGN) жёстко привязан к евро по фиксированному курсу 1 EUR = 1,95583 BGN, что снижает валютный риск для покупателей, оперирующих в евро. :contentReference{index=0}
- Что поменяется с евро. Болгария переходит на евро 1 января 2026 г.; официальный курс конверсии уже установлен: 1 EUR = 1,95583 BGN. Это окончательно снимает курсовой риск между евро и левом. :contentReference{index=1}
Комиссии и «скрытые» расходы при переводах
- Межбанковские комиссии при переводе в евро обычно ниже, чем при конвертации экзотических валют. Сравните тарифы отправителя и получателя.
- Конвертация валюты. Если вы переводите не евро, банк применит свой курс; уточняйте маржу к межбанковскому уровню и фиксируйте сумму «к зачислению» в договорённостях с продавцом.
- Временные «заморозки» средств. На крупных суммах возможна проверка источника денег (AML/KYC); готовьте подтверждающие документы заранее, чтобы не сорвать дату нотариуса.
Чек-лист по деньгам на сделку
- Получите от юриста смету: цена, налог на приобретение, нотариальные/регистрационные сборы, услуги переводчика и юриста, комиссия агентства, страховки.
- Уточните валюту платежей и кто несёт расходы за международные переводы/конвертацию.
- Заложите резерв времени на комплаенс-проверки банка и поступление средств.
- Проверьте, как будет происходить финальный расчёт: напрямую продавцу, через депозит у нотариуса или банковский сейф/аккредитив.
Юридическая проверка объекта и подготовка документов
Цель проверки
Дью-дилидженс в Болгарии сводится к двум задачам: подтвердить «чистоту» права собственности продавца и убедиться, что квартира и дом соответствуют требованиям (нет арестов, ипотек, долгов и проблем со статусом здания). Проверку ведёт адвокат: запросы в реестры, анализ договоров и подготовка пакета на нотариуса.
Что запрашивать у продавца и из реестров
- Правоустанавливающие документы на квартиру: нотариальный акт/договор, по которому продавец получил право собственности, и цепочка предыдущих переходов (если есть).
- Справка об обременениях из Имотного реестра (Registry Agency): подтверждает отсутствие/наличие ипотеки, ареста, залога, судспоров.
- Кадастровая схема/эскиз (AGCC): сверка площади, идентификатора объекта, границ и принадлежности вспомогательных помещений.
- Данъчна оценка (налоговая оценка) и справка об отсутствии задолженностей по местным налогам – выдают в муниципалитете.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (электричество, вода, тепло – если есть) и таксе поддержки в комплексе/ТCЖ.
- Согласие супруга (если имущество совместно нажитое) либо доказательство режима собственности.
- Для компаний-продавцов: свежая выписка из торгового реестра, решение органа управления о продаже, полномочия подписанта.
Дополнительные проверки для новостроек
- Разрешение на строительство и документы на землю/право строить.
- Степень готовности по актам 14/15/16: каркас – передача – ввод в эксплуатацию. Для проживания и регистрации права собственности по полной площади критичен акт 16 (разрешение на ввод).
- Договор с застройщиком: график платежей, сроки, отделка, неустойки, гарантийные обязательства.
- Энергосертификат здания (при вводе/продаже готового жилья).
Документы покупателя
- Загранпаспорт (для сделки и открытия счёта в банке).
- Номер для налоговых целей/регистрации (оформляется на месте при сопровождении юриста).
- Доверенность (если покупка дистанционно) – подписывается у нотариуса по месту жительства, с апостилем и присяжным переводом на болгарский.
- Банковские документы при ипотеке: подтверждение доходов, оценка объекта, страхование – по запросу банка.
Как выглядит «чистая» сделка: последовательность
- Резервирование объекта и фиксированный депозит с правом выхода, если проверка выявит критичные риски.
- Предварительный договор (предмет, цена, сроки, состояние, ответственность сторон). Включите условия: возврат депозита при выявлении обременений, порядок расчётов (в т.ч. через депозит у нотариуса/банковский сейф), срок предоставления продавцом всех справок.
- Дью-дилидженс: запросы в реестры, сверка кадастра, проверка долгов и статуса дома (для новостроек – акты и разрешения).
- Нотариальный акт: подписание у нотариуса по месту нахождения недвижимости с присяжным переводчиком (если вы не говорите по-болгарски). После подписания – вписване (регистрация) в Имотном реестре.
- Передача владения и ключей по акту приёма-передачи; смена паролей/счётчиков, регистрация коммунальных договоров на нового собственника.
Формат расчётов и безопасность
- Безналичный платёж с подтверждением зачисления до/в день нотариального акта.
- Нотариальный/банковский депозит по соглашению: деньги разблокируются после регистрации перехода права.
- AML/KYC: будьте готовы подтвердить происхождение средств (выписки, декларации, договоры).
Красные флажки
- Несостыковки площадей и идентификаторов в кадастровой схеме и правоустанавливающих документах.
- Скрытые долги по коммунальным/таксе поддержки, аресты, ипотеки и иные вписвания в реестре.
- Отсутствие акта 16 у «готового» дома или обещания «вот-вот получим» без подтверждающих бумаг.
- Предложение провести расчёт наличными или «мимо» договора.
Итог: надёжный дью-дилидженс в Болгарии – это системный сбор справок из реестров, проверка статуса дома и прозрачные условия расчётов. Если что-то нельзя подтвердить документом – считайте, что этого нет.
Этапы сделки: депозит, предварительный договор, нотариус и регистрация
Депозит (резервация): зачем он нужен
Депозит фиксирует цену и снимает объект с продажи на оговоренный срок. Его вносят по квитанции или короткому соглашению о бронировании. В документе пропишите: сумму, срок резерва, причины возврата (например, выявленные обременения или отказ банка в ипотеке по независящим от покупателя причинам), порядок зачёта депозита в финальный расчёт.
- Что проверить до депозита: базовые документы продавца, статус дома (для новостроек – стадия готовности), ожидаемые расходы на сделку.
- Риск: «невозвратный депозит» без условий. Всегда закрепляйте возврат при юридически значимых основаниях.
Предварительный договор: что в него включить
Предварительный договор (по-болгарски – предварителен договор) задаёт правила игры до нотариуса. Он нужен, чтобы стороны успели завершить проверки, собрать справки и подготовить расчёты.
- Предмет и состав объекта: точный адрес, идентификатор в кадастре, площадь, вспомогательные помещения/парковка, мебель и техника.
- Цена и график платежей: депозит, промежуточные платежи (если есть), финальный расчёт – напрямую или через депозит у нотариуса/банка.
- Срок выхода к нотариусу и условия продления (например, ожидание справок/ипотеки).
- Состояние объекта на дату передачи: отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и «таксе поддержки», целостность отделки/оборудования.
- Ответственность сторон: неустойки за просрочку, право расторжения при выявлении обременений, порядок возврата депозита.
- Приложения: копии правоустанавливающих документов, справка об обременениях, кадастровая схема, налоговая оценка, выписки о долгах.
Нотариус: подписание нотариального акта
Сделка оформляется у нотариуса по месту нахождения недвижимости. Если вы не говорите по-болгарски, присутствует присяжный переводчик – это обязательство закона. Нотариус устанавливает личности, проверяет документы и разъясняет условия.
- Что приносят на подпись: паспорта, предварительный договор, актуальные справки из реестров, подтверждение оплат по договорённости (депозит/аванс), банковские реквизиты для финального расчёта.
- Форма расчёта: безналичный перевод – до или в день подписания; часто используют депозит у нотариуса/банковский сейф с условием разблокировки после регистрации перехода права.
- Результат: подписывается нотариален акт (нотариальный акт) о передаче права собственности.
Регистрация права и передача владения
После подписи нотариус подаёт документы в Имотный реестр (вписване). С момента регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю. Далее стороны подписывают акт приёма-передачи, передают ключи и чипы, фиксируют показания счётчиков и переоформляют коммунальные договоры.
Дистанционная покупка: как устроить
- Доверенность на адвоката/представителя, оформленная у нотариуса по месту жительства, с апостилем и присяжным переводом на болгарский.
- Идентификация в банке и открытие счёта для расчётов (возможны видео-идентификация и курьерские отправления документов – по правилам конкретного банка).
- Перевод денег по графику; финал – через депозит у нотариуса/банка с условием регистрации права.
Как вам статья?